این نوشتار در ادامه نوشتارهای قبلی، با نگاهی جامع به شاخص‌های زیست‌پذیری در شهر تهران در سطح محلات می‌پردازد. بر اساس شاخص‌های معرفی شده در دو نوشتار قبلی هر کدام از محلات تهران نمره‌دهی شده‌اند و به این ترتیب مطلوب‌ترین و نامطلوب‌ترین محلات تهران از نظر زیست‌پذیری و کیفیت زندگی از منظر شهروندان را معرفی می‌کنیم و در ادامه به همبستگی بین مطلوبیت محله در هر یک از شاخص‌ها و قیمت ملک در آن محله و همینطور رشد آن می‌پردازیم.

همانطور که در دو نوشتار قبل اشاره شد بر اساس داده‌های پیمایش انجام شده در سال ۱۳۹۴ توسط شهرداری تهران در سطح ۳۳۴ محله تهران، زیست‌پذیری در شهر تهران را در ۶ معیار زیر بررسی کرده‌ایم:

  • پاکیزگی شهر
  • فضای سبز و امکانات تفریحی
  • حمل و نقل عمومی
  • ترافیک شهری
  • احساس امنیت
  • اعتماد عمومی

بر اساس نمره هر محله در هر کدام از شاخص‌های فوق یک امتیاز کلی به هر محله نسبت داده شده است که در‌ واقع رتبه آن محله را در مقایسه با سایر محلات تهران از نظر زیست‌پذیری مشخص می‌کند. لازم به ذکر است که در محاسبه این رتبه‌بندی وزن ۶ شاخص فوق یکسان در نظر گرفته شده است و به این ترتیب محلات تهران رتبه‌بندی شده‌اند. نقشه زیر امتیاز کلی زیست‌پذیری هر محله را در مقایسه با سایر محلات نشان می‌دهد. می‌توان گفت به طور کلی محلات مناطق شمال و شمال غربی تهران شامل مناطق ۲، ۵، ۲۱ و ۲۲ و همچنین محلات جنوبی‌تر شهر شامل مناطق ۱۹ و۲۰ تهران در مجموع در وضعیت بهتری نسبت به سایر محلات از نظر شاخص‌های بررسی شده هستند و محلات مناطق نوار مرکزی شهر شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲ و ۱۷ از نظر شهروندان در وضعیت نامطلوب‌تری نسبت به سایر محلات قرار دارند.

اما در در سطح محله این الگو تا حدی متفاوت است. ده محله برتر از نظر شاخص‌های زیست‌پذیر عبارت اند از:

  1. شهرک نفت، منطقه ۱
  2. سازمان برنامه شمالی، منطقه ۵
  3. شهران جنوبی، منطقه ۵
  4. تاکسیرانی، منطقه ۱۴
  5. دهکده المپیک، منطقه ۲۲
  6. آپادانا منطقه، ۵
  7. قنات کوثر، منطقه ۴
  8. هفت حوض، منطقه ۸
  9. زیبا دشت، منطقه ۲۲
  10. مطهری، منطقه ۱۵

همچنین ده محله‌ای که در جدول شاخص زیست‌پذیری در انتهای جدول هستند و نسبت به سایر محله ها در وضعیت نامطلوب‌تری قرار دارند به ترتیب عبارت اند از:

  1. سلیمانی تیموری، منطقه ۱۰
  2. یافت آباد شمالی، منطقه ۱۸
  3. ابوذر غربی، منطقه ۱۷
  4. پامنار، منطقه ۱۲
  5. تختی، منطقه ۱۲
  6. شهید دستغیب، منطقه ۹
  7. بهارستان، منطقه ۱۲
  8. وحیدیه، منطقه ۸
  9. خواجه نظام الملک، منطقه ۷
  10. هاشمی، منطقه ۱۰

همبستگی قیمت ملک و شاخص‌های زیست‌پذیری محله

آیا بین شاخص‌های مختلف زیست‌پذیری و قیمت ملک و رشد آن در محله‌های مختلف ارتباط معناداری وجود دارد؟

برای پاسخ به این سؤال باید اطلاعاتی در مورد قیمت املاک در سطح محلات شهر در طول سال‌های اخیر داشته باشیم. با استفاده از داده‌های منتشر شده از سوی سامانه اطلاعات املاک ایران (سابا) که در آن اطلاعات معاملات مسکن انجام شده از سال ۱۳۹۰ در دسترس است می‌توان میانگین قیمت مسکن و رشد سالانه آن را در هر محله تهران بدست آورد. بر اساس این داده‌ها میانگین سالانه قیمت و رشد قیمت در بازه‌های کوتاه‌مدت یک ساله و بلند مدت چهارساله محاسبه شده است. با توجه به اینکه نظرسنجی کیفیت زندگی در سال ۱۳۹۴ انجام شده است رشد قیمت را در دو بازه چهار ساله منتهی به سال ۹۴ و چهار ساله بعد از سال ۹۴ محاسبه کرده‌ایم.

بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین قیمت سالانه به طور کلی میانگین قیمت ملک با شاخص‌های امنیت، پاکیزگی و فضای سبز و امکانات تفریحی همبستگی مثبت دارد. هر چه این همبستگی بیشتر شود به این معنی ست که محله‌هایی که وضعیت مطلوبی در این شاخص‌های زیست‌پذیری دارند به طور میانگین گران‌تر از سایر محلات هستند. این درحالی ست که همبستگی معناداری بین میانگین قیمت و شاخص‌های اعتماد عمومی ترافیک و حمل ونقل شهری وجود ندارد و نمی‌توان رابطه معناداری بین وضعیت مطلوبیت محله در این شاخص‌ها و میانگین قیمت ملک در آن محله در نظر گرفت.

همچنین بررسی‌ها در مورد رشد قیمت در محلات نشان می‌دهد که رشد قیمت از سال ۹۴ که نظرسنجی کیفیت زندگی انجام شده است تا پایان سال ۹۷ همبستگی معنا داری با شاخص‌های امنیت، پاکیزگی، فضای سبز و امکانات تفریحی و ترافیک شهری دارد که این همبستگی مثبت است به این معنا که به طور میانگین هر چه محلات از نظر این شاخص‌ها در وضعیت مطلوب‌تر و با کیفیت‌تری باشند میزان رشد قیمت ملک در آن محلات نیز بیشتر است.

جدول زیر میزان این همبستگی را با هر کدام از شاخص‌ها نشان می‌دهد.

ماتریس همبستگی شاخص‌های زیست‌پذیری و شاخص‌های قیمت

به عنوان نمونه در زیر نمودارهای همبستگی بین شاخص‌های امنیت و پاکیزگی شهری و قیمت مسکن و رشد قیمت مسکن در محله های تهران نمایش داده شده‌اند.

همبستگی بین شاخص امنیت و قیمت متر مربع در محله‌های تهران
همبستگی بین شاخص پاکیزگی شهری و قیمت متر مربع در محله‌های تهران
همبستگی بین شاخص امنیت و رشد قیمت (از سال ۹۴ تا ۹۷) واحد مسکونی در محله‌های تهران
همبستگی بین شاخص امنیت و رشد قیمت (از سال ۹۴ تا ۹۷) واحد مسکونی در محله‌های تهران

دیدگاه خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *