اگرچه اخبار بازار مسکن در ماه‌های اخیر بیشتر تحت تاثیر قیمت‌های نجومی در برخی آگهی‌های منتشر شدۀ عمدتاً واقع در شمال شهر تهران بوده، به نظر می‌رسد مهم‌ترین فرصت‌های سرمایه گذاری در بازار مسکن با در نظر گرفتن هر دو عامل نقد شوندگی و رشد قیمت در غرب تهران محقق خواهد شد.
مطابق آمار منتشر شده بانک مرکزی متوسط قیمت متر مربع خرید یک واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه در سال گذشته ۲٫۱۲ برابر شده و به حدود ۱۲ میلیون تومان رسیده است (۱۱۲% رشد)، اگرچه این افزایش ناگهانی با کاهش ۳۷% کاهش در تعداد معاملات همراه بوده و بازار را در رکود فرو برده است.
آیا رکود در مناطق مختلف تهران رفتاری یکسان دارد؟ کدام مناطق بیشترین و کدام مناطق کمترین افت را در تعداد معاملات یکسال گذشته خود تجربه کرده‌اند؟ آیا ارتباطی بین میزان افت در تعداد معاملات و تغییر قیمت در مناطق تهران مشاهده می‌شود؟
چنانچه انتظار می‌رود به طور متوسط هرچه قیمت منطقه بیشتر افزایش یافته باشد تعداد معاملات منطقه بیشتر کاهش یافته است[۱].
در میان مناطق ۲۲ گانه تهران افت تعداد معاملات در منطقه ۵ (شهران، آریاشهر، جنت‌آباد، پونک، سردار جنگل، اکباتان … ) و پس از آن در منطقه ۲ (شهرآرا، ستارخان، گیشا، طرشت … ) از افت معاملات سایر مناطق کمتر است. به بیان دیگر بخش‌های مرکزی متمایل به غرب، نسبت به دیگر مناطق تهران کمتر دستخوش رکود شده‌اند؛ اگرچه از افزایش قیمت در آن‌ها به اندازۀ افزایش قیمت در شهر نبود است. نکتۀ حائز اهمیت در مورد منطقه‌های ۵ و ۲ آن است که به ترتیب با تعداد ۲,۰۱۱ و ۱,۱۶۶ معامله از نظر حجم معاملات نیز از رونق بیشتری نسبت به سایر مناطق برخوردارند[۲].
در پست دیگری توزیع تعداد معاملات در سطح تهران و اهمیت دروازه‌های غربی و شرقی آن به عنوان دو کانون در تحولات مسکن در شهر تهران به صورت مجزا پرداخته خواهد شد.
علاوه بر مناطق ۵ و ۲ واقع در میانۀ مرکز و غرب تهران (از شمال تا مرکز)، ترکیب رشد قیمت و رشد تعداد معامله در مناطق ۱۰ و ۹ نیز در خور توجه است[۳]. منطقه ۱۰ (جیحون، رودکی، آذربایجان، خوش، دامپزشکی … ) و پس از آن منطقه ۹ (استاد معین، مهرآباد … ) تنها مناطقی در میان منطقه‌های دارای بیشترین رشد قیمت هستند که افت تعداد معاملات در آن‌ها بیشتر از افت تعداد معاملات شهر است. نکته‌ی جالب توجه در مورد این منطقه اینکه هر دو در مرکز متمایل به غرب تهران (جنوب مناطق ۵ و ۲) قرار دارند[۴].
چنانچه گفته شد مناطق ۵ و ۲ و همینطور مناطق ۱۰ و ۹ به خاطر تفاوت چشمگیر با الگوی کلی در نسبت رشد قیمت با رشد تعداد معاملات (انحراف رو به بالا و زیاد از خطچین واقع در نوار خاکستری) در خود توجه و مطالعۀ بیشتر‌اند. در دستۀ اول تعداد زیاد معاملات و همینطور رشد نسبی چشمگیر آن‌ها و در دستۀ دوم افزایش قیمت و همینطور رشد نسبی تعداد معاملات است. برای درک این که کدام یک از نقطه نظر سرمایه‌گذاری بر دیگری برتری دارد اطلاعات بیشتری مورد نیاز است.
توضیح بیشتر
چنانچه گفته شد مناطق ۵ و ۲ و همینطور مناطق ۱۰ و ۹ به خاطر تفاوت چشمگیر با الگوی کلی در نسبت رشد قیمت با رشد تعداد معاملات (انحراف رو به بالا و زیاد از خطچین واقع در نوار خاکستری) در خود توجه و مطالعۀ بیشتر‌ند. در دستۀ اول تعداد زیاد معاملات و همینطور رشد نسبی چشمگیر است (نقدشوندگی بیشتر) و در دستۀ دوم افزایش قیمت و همینطور رشد تعداد معاملات نسبت به متوسط رشد تعداد معاملات در شهر در خور توجه است. برای درک این که کدام یک از این دو دسته از نظر سرمایه‌گذاری بر دیگری برتری دارد دسترسی به اطلاعات بیشتری مورد نیاز است.
ضرورت دسترسی به اطلاعات بیشتر
مطالعه تغییر حجم معاملات و رشد قیمت در سطح مناطق ۲۲ گانه تهران، تصویری کلی از اهمیت مناطق غربی (متمایل به مرکز) برای جستجو و مطالعۀ بیشتر به دست دهد. اما توزیع تعداد معاملات انجام شده درون مناطق لزوماً یکنواخت و همگن نیست و احتمال وجود فرصت‌هایی برای سرمایه گذاری در محله‌هایی به عنوان نمونه در مناطق شهری تهران به هیچ رو منتفی نیست. تنوع رفتار در محله‌ها، مشاهدات خردتری در سطحی ریزتر از سطح مناطق می‌طلبد.
برای مطالعه رشد قیمت در سطح محلات می‌توانید به بخش «رفتار بازار» در اپلیکیشن «آماره» مراجعه کنید و با انتخاب محله دلخواه، رشد قیمت آن را در زمان مورد نظر مشاهده کنید.
پیوست
جدول تعداد معامله و قیمت متر مربع خرید در اردیبهشت ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ (بانک مرکزی)
زیرنویس
[۱]. ضریب همبستگی: ۴۳%-
[۲]. تعداد معاملات در منطقه ۴ واقع در شرق تهران نیز قابل توجه است (۱,۱۱۵ معامله) و از این نظر که اما تغییرات آن در یک سال گذشته تفاوت چشمگیری با متوسط شهر نداشته است.
[۳]. ضریب همبستگی بدون در نظر گرفتن این چهار منطقه ۶۵%- است.
[۴]. رشد قیمت در منطقه ۱۱ (چسبیده به منطقه ۱۰ واقع در مرکز شهر) بعد از مناطق ۹ و ۱۰، بیشتر از سایر مناطق تهران است اما افت تعداد معاملات در آن از افت تعداد معاملات در شهر کمتر است.