یکی از الگوهای تکرارشونده در بازارِ مسکن در تهران نوسانِ کمابیش منظم نسبت اجاره به خرید در یک دامنۀ معین است. بررسی اطلاعات مرکز آمار در مورد قیمت فصلی اجاره و خرید مسکن در تهران نشان می‌دهد این نسبت کم‌وبیش بین ۰٫۰۰۳۶ و ۰٫۰۰۵۶ تغییر می‌کند و دست کم در ۱۵ سال اخیر از این دو مقدار تجاوز نکرده است[۱].
رفتار بازگشتی نسبت اجاره به خرید
به این نوع بازگشتِ کم‌وبیش منظم به مقدار میانگین (فارغ از برخی نوسان‌های فصلی) اصطلاحا ًرفتار بازگشتی (Mean Reversion) گفته می‌شود. مشاهده رفتار بازگشتی در پدیده‌های اقتصادی معمولاً به این معناست که نوعی مکانیزم درونی در آن وجود دارد که اجازه دور شدن از مقدار میانگین را به شاخص مورد مطالعه نمی‌دهد و در صورت دور شدن از میانگین، بازار با تغییر رفتار خود آن را در جهت میانگین باز می‌گرداند. مشاهده رفتارهای بازگشتی نشان از وجود نوعی سازوکار فعال و تاثیرگذار در پدیده‌ها دارد که در صورت دریافتن آن می‌توان رفتار آینده بازار را با احتمال قابل قبولی پیش‌بینی کرد.
آیا می‌توان تبیینی برای رفتار بازگشتی نسبت قیمت اجاره به خرید در تهران ارائه کرد؟ چه چیزی این نسبت را از تداوم افزایش یا کاهش (دور شدن از میانگین) باز می‌دارد و رفتار آن را از این طریق پیش‌بینی‌پذیر می‌کند؟ اگر تغییرات نسبت اجاره به خرید قابل پیش‌بینی باشد آیا می‌توان تغییرات قیمت بازار مسکن تهران را بر اساس آن پیش‌بینی کرد؟
* * *
با توجه به این که نسبت یادشده از تقسیم قیمت اجاره به قیمت خرید (متر مربع) تشکیل شده، بهتر است تغییرات این دو متغیر را به صورت جداگانه مورد مطالعه قرار دهیم.
متوسط قیمت اجاره متر مربع در تهران فارغ از نوسان‌های فصلی[۲] با شیب نه چندان متغیری پیوسته افزایش یافته است. اما متوسط قیمت خرید متر مربع در تهران با الگوی تکرارشونده و منظمی دورههای تغییرات آهسته و ناچیز و دورههای تغییرات ناگهانی و شدید قیمت را به صورت متوالی پشت سر گذاشته و افزایش یافته است.
اثرگذاری افزایش قیمت اجاره بر قیمت خرید
به نظر می‌رسد نوعی چسبندگی کشسان بین قیمت اجاره و خرید وجود دارد که اجازه نمی‌دهد این دو مقدار بیش از حد از یکدیگر دور شوند. در دوره‌هایی که قیمت خرید تغییرات چندانی نمی‌کند بازیگران خرید و فروش مورد نظر خود را بنا به نیاز و برنامه‌ریزی خود انجام می‌دهند. در دورههای ثبات نسبی قیمت تعداد معاملات خرید و فروش معمولاً با شیب ملایمی افزایش پیدا می‌کند. همزمان با ثبات نسبی قیمت خرید و افزایش آهسته و پیوسته تعداد معاملات، قیمت اجاره با شیب تندتری نسبت به قیمت خرید افزایش پیدا می‌کند. افزایش سریع‌تر قیمت اجاره سبب می‌شود که اجاره‌نشینی برای مستاجر صرفۀ خود را از دست می‌دهد و خانوار رضایت می‌دهد تا اگر امکانش را دارد حتی در جایی کمتر از انتظارش اقدام به خرید کند و مهم‌تر از آن، خرید ملک و اجاره دادن آن برای صاحبان سرمایه مطلوبیت بیشتری پیدا می‌کند. این افزایش مطلوبیت که معمولا تا زمان رسیدن قیمت به اوج خود و آغاز افت پس از آن، با افزایش نسبی تعداد معاملات (تقاضا) برای خرید و فروش نیز همراه است (منحنی زرد رنگ)، قیمت زیربنای مسکونی در شهر تهران را یکمرتبه به صورت چشمگیری افزایش می‌دهد.
با توجه به آنچه گفته شد به نظر می‌رسد تا زمانی که قیمت اجاره با شیب تند کنونی (احتمالا به تبعیت از تورم) به افزایش خود ادامه می‌دهد استمرار چرخۀ فعلی را نمی‌توان چندان دور از انتظار دانست.
وجود چنین سازوکاری در بازار به این معناست که رفتار بازار مسکن با استناد به نسبت اجاره به خرید تا حد قابل ملاحظه‌ای قابل پیش‌بینی است. اما چه زمانی باید انتظار افزایش شدید قیمت را داشته باشیم؟
پاسخ این سوال را با توجه به توضیحات فوق به اختصار می‌توان این گونه داد: زمانی که نسبت اجاره به خرید به اوج خود رسیده باشد. مرور آمار ۱۵ سال گذشته نسبت ماهانه قیمت اجاره به خرید در تهران سه نکته را به ذهن متبادر می‌کند:
- دامنه تغییرات نسبت به گذشته کمتر شده است.
- مقدر اوج (بیشینه محلی) نسبت به گذشته کاهش یافته و از ۰٫۰۰۵۶ به ۰٫۰۰۵۳ رسیده است و ممکن است در آینده باز هم کاهش پیدا کند.
- مقدار کف (کمینه) نسبت به گذشته افزایش یافته و از ۰٫۰۰۴۶ به ۰٫۰۰۴۱ رسیده است و ممکن است در آینده باز افزایش پیدا کند.
با توجه به موارد بالا می‌توان گفت زمانی که نسبت اجاره به خرید در تهران به ۰٫۰۰۵۳ نزدیک شد باید انتظار افزایش‌های شدید در قیمت مسکن را داشته باشیم.
نسبت اجاره به خرید یک متر مربع زیر بنای مسکونی در تهران هم‌اکنون چقدر است؟
تنها مرجع رسمی که قیمت اجاره و خرید را به صورت مستمر فراهم می‌کند مرکز آمار ایران است. مرکز آمار ایران این آمار را با عنوان «اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران» به صورت فصلی منتشر می‌کند. آخرین گزارش این مجموعه که تا تاریخ نگارش این یادداشت منتشر شده مربوط به پاییز ۱۳۹۷ است که در تاریخ ۱۲ اسفند ۱۳۹۷ در دسترس عموم قرار گرفته است. به بیان دیگر رصد شاخص نسبت قیمت اجاره به خرید به عنوان نشانه‌ای از تحولات آینده بازار مسکن از طریق مراجع رسمی با ۲ تا ۵ ماه تاخیر همراه خواهد بود و عملا نمی‌توان از این طریق از این شاخص برای تحلیل آینده بازار مسکن استفاده کرد.
اما این تنها راه موجود برای پیگیری شاخص مورد نظر نیست. اطلاعات موجود و در دسترس در حوزه مسکن در بستر اینترنت این امکان را فراهم کرده تا بتوانیم شاخص نسبت اجاره به خرید را با در زمان مناسب مشاهده کنیم و تصمیمات اقتصادی خود را پیش از آن که بازار دستخوش تحول شود متناسب با تحولات آتی آن تنظیم نماییم.
اگر به تغییرات روزانه نسبت میانه اجاره به میانه قیمت خرید در داده‌ها فوق نگاه کنیم رفتاری مشابه تغییرات ماهانه (عدم تجاوز از کمینه و بیشینه مشخص) خواهیم دید با این تفاوت که مقدار کمینه و بیشینه در آن متفاوت است (بین ۰٫۰۰۳ تا ۰٫۰۰۸) و نوسانات آن نیز نسبت به منحنی ماهانه بیشتر شده است. قسمتی از این نوسان‌ها تفسیرناپذیر و ناگزیر است که اصطلاحاً به آن Noise می‌گویند. برای آن که تاثیر نوسانات ناگزیر را کمتر کنیم بهتر است به جای میانه روزانه به میانه ۷ روز اخیر (منحنی نارنجی) نگاه کنیم. نکته جالب در این منحنی قدرت پیش‌بینی آینده بر اساس آن است. نکته جالب در این منحنی آن است که زمان‌های اوج گرفتن شاخص نسبت اجاره به خرید در آن با آمار رسمی (منحنی‌های فصلی مرکز آمار) نه تنها انطباق دارد بلکه وجود نوعی توان پیش‌بینی را در آن نیز تایید می‌کند.
این شاخص (منحنی نارنجی) در بازه زمانی فوق اولین مقدار بیشینه خود را در تاریخ ۲۰ فروردین ۱۳۹۱ (۰٫۰۰۷۹) و دومین مقدار بیشینه خود را در تاریخ ۲۴ اردیبهشت ۱۳۹۶ (۰٫۰۰۷۸) اتخاذ می‌کند. به عبارت دیگر در صورت در دست داشتن این داده‌ها میشد افزایش ناگهانی قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۶ را در دو تاریخ فوق زمانی که هنوز قیمت چندان جابجا نشده بود پیش‌بینی کرد.
دسترسی به داده‌های روز متوسط قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران
داده‌های متوسط قیمت اجاره و خرید در تهران هم‌اکنون در «آماره» گردآوری شده و بصورت هفتگی به روزرسانی می‌شود و در دسترس مخاطبان و علاقه‌مندان قرار می‌گیرد. شما می‌توانید با مراجعه وبسایت آماره ضمن مطالعه سایر امکانات آن در قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی و تحلیل تغییرات قیمت اجاره و خرید در محله‌های تهران و مقایسه آن با قیمت سکه و ارز، با پیگیری نسبت قیمت اجاره و خرید به عنوان یک شاخص مهم از تحولات آتی بازار مسکن تهران اتفاقات آینده را پیش‌بینی کنید.
[۱] متناظراً می‌توان گفت نسبت قیمت خرید به اجاره متر مربع در تهران در ۱۵ سال اخیر به صورت قاعده‌مندی بین ۱۷۳ و ۲۷۵ در نوسان بوده است.
[۲] کمترین قیمت اجاره مربوط به فصل زمستان و بیشترین مقدار آن مربوط به فصل پاییز است.